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6.17부동산대책 대안투자 방법 연구카테고리 없음 2020. 6. 21. 21:22
6.17부동산대책 대안투자 연구 동기
내집마련에 버거워하는 평범한 직장인 입니다. 내집 장만을 위해서 열심히 아끼고 저축을 하고 있습니다만 집가격은 저멀리 높아져만 갑니다.특히나 6.17부동산대책은 무주택자에게도 너무나 큰 타격을 주는 규제가 많이 포함되어 있습니다.
강력한 6.17부동산대책이 발표되어서 부동산 투자를 꿈꾸는 투자자와 실거주자들이 혼란에 빠지게 되었습니다.
2018.9.13부동산대책과 2019.12.16부동산대책이 발표되었을 때에도 더이상 부동산 투자는 힘들다는 분위기가 초기에는 있었으나 부동산대책 발표이후로 3개월이 지나면 투자자들이 새로운 정책에 적응하는 모습을 보여왔으며 부동산 대책 발표후로 6개월이 지난 후에는 서울과 강남접근성이 좋은 경기도 경부선 라인과 GTX-A,B,C 노선을 중심으로 매매 가격이 가격이 상승하는 모습을 보였습니다.
유튜브를 비롯하여 여러 재야의 부동산 고수님들의 블로그를 열심히 공부해 본 바로는 이번 6.17부동산대책이 투기과열지구의 확대 지정과 경기도 외곽과 인천 전지역을 조정대상지역에 포함하여 규제 범위가 늘어났지만 김포신도시처럼 규제지역에 빠진 지역도 존재하므로 투자자금들이 몰려다니는 현상은 동일하게 발생할 것으로 예상되고 있습니다.
저도 차분하게 6.17부동산대책을 분석하고 새롭게 추가된 규제의 세부 내용을 확인한 후에 투자자들이 이동할 만한 분야를 검토하여 다음 투자 활동에 반영을 하고자 합니다.
이전의 강력했던 9.13부동산규제 12.16부동산규제 에도 제도상의 미비한 점과 부동산 규제는 법률 개정안이 동받되어야 하는데 최소한 1년정도의 시차가 존재하므로 항상 부동산규제정책의 효력이 발휘되기전에 투자자들은 비규제 대안투자시장을 발굴하여서 재산을 증식하여 왔습니다.
아끼고 저축하는 것만으로 한계를 뼈저리게 느껴서 평범한 직장인도 이제는 6.17부동산대책의 시간차에서 오는 규제의 사각지역을 찾아서 대안투자를 해보고자 연구를 시작하게 되었습니다.
6.17부동산대책 규제의 근본 원인 고찰
개인적인 판단에는 2019년도에 미중무역분쟁으로인하여 한국의 대외수출금액이 감소하고 있었고 GDP 수치가 낮아질 위험성이 높아지는 상황에서 코로나팬데믹이 2020년3월~6월까지 지속되어서 해외 수출액이 급속히 감소하여서 정부에서는 대외신용도 하락을 우려하여 한국은행을 통하여 준양적완화를 시작한 영향이 큰 것 같습니다.
미국 연방준비은행에서도 소기업에 해당하면서 사업내용이 부실한 영세한 세일가스 기업과 관련된 에너지 기업들이 연쇄부도가 나지 않도록 채권을 매입해주겠다는 선언을 미국 S&P지수 또는 나스닥지수가 떨어질 때마다 발표하니까 시장에 참여한 월스트리트 및 전세계의 연금펀드를 운영하는 국영기업들이 미국의 나스닥 언컨텍트 FANG주식을 대량으로 매수하기 시작하였습니다.
미국에서 달러를 무제한으로 찍어내서 부채를 신흥국과 유럽연합국가에 수출을 하는 상황입니다.
각 국가도 수출이 안되는 상황을 타개하기 위하여 자국내이 통화량을 늘려서 경기를 부양하려고 노력중입니다.
가장 쉽게 각 국가의 경기를 부양하는 방법은 대규모 토목공사과 건축공사를 일으키면 즉시 GDP에 고용인구와 국내 생산지표에 반영되어서 국가경제가 잘 돌아가는것으로 기록이 됩니다. S&P나 피치같은 국가 신용평가 기관에서도 한국을 좋게 평가할 것입니다.
이러한 이유로 정부는 GTX-A,B,C를 예타를 면제해가면서 토목공사를 시작하고 3기 신도시 토지 매입방안에 대한 구체적인 검토없이 일단 3기 신도시 사전 청약제도 등을 언론에 홍보하게 됩니다. 3기 신도시 건설을 위한 토지 매입비용이 대략 200조 정도가 2020년부터 풀린다는 소문이 있었습니다. 몇년간 지속적으로 200조가 부동산 투자 분야로 유입될 것이 명확하기에 정부에서는 철저한 규제를 계획했던 것 같습니다. 정부에서도 돈이 넘치면 부동산 가격이 폭등한다는 점을 매우 잘알고있기에 용산개발지구도 임대 아파트를 3천세대이상 강제로 할당하고 제3기 신도시도 무리해서 서둘러서 진행하고 있는 것으로 판단됩니다.
6.17부동산대책 주요 투자 제한 규제사항
주중에는 회사 업무가 바빠서 블로그에 다른분들이 요약해두신 자료만 읽어보니까 정확한 규제 내용을 잘모르겠더군요.
제가 직접 원문을 분석하고 대안 투자 방법을 모색해 보려고 합니다.
6.17부동산대책에서 법인투자 제한과 대출 금지는 예전부터 추가규제가 들어올 가능성이 높다는 이야기가 있었습니다.
무주택자와 1주택자를 규제까지 촘촘하게 들어와서 조금 의외이기는 했으나 서울 수도권 부동산의 매수세가 꺾이지 않아서 정부에서는 다급하게 21번째 규제를 쏟아내는 것으로 보입니다.
위의 6.17부동산대출 규제내용을 정리한 표를 분석하는 내용만으로도 이야기할 논점들이 정말 많습니다.
가계대출규제
가계대출규제를 받는 대상은 조정대상지역과 투기과열지구 내에 위치한 주택입니다.
즉, 주택이외의 업무용 오피스텔, 근린상가, 지식산업센터, 상가건물,업무용 빌딩은 규제를 받지 않는 것으로 판단됩니다.
(저의 개인적인 의견일 뿐이오니 틀렸을 수도 있사오니 참고만 하시기 바랍니다.
정확한 내용은 국토부, 기획재정부, 국세청 콜센터에 상담을 받아보시기 바랍니다.)
2주택이상을 보유하신 분은 전혀 대출을 받으실 수 없습니다.
1주택 보유 세대는 기존 주택을 처분하는 것을 조건으로 (투기 과열지구의 경우는 1년 이내에) 주택담보대출이 가능합니다.
9억을 초과하는 고가주택 구매시에는 무주택자도 주택을 매수할 수 있는 예외 규정들이 있습니다.
조정대상지역의 경우
- 무주택세대가 조정대상 지역내에 주택을 매수한 경우에는 매수한 주택에 2년내에 전입하여야 합니다.
- 1주택세대가 조정대상지역내에 추가 주택을 매수하여 2주택이 된 경우에는 새로 매수한 주택에 2년이내에 전입하여야합니다. 아울러, 기존 주택은 2년이내에 매도해야 합니다.
투기과열지구의 경우
-무주택세대가 투기과열지구내에 주택을 매수한 경우에는 매수한 주택에 1년 이내에 전입하여야 합니다.
-1주택세대가 조정대상지역내에 추가주택을 매수한 경우에는 2주택이 된 시점으로부터 1년 이내에 전입하여야합니다.
아울러, 기존 주택은 1년이내에 매도해야 합니다.
조정대상지역 대출규제
가계대출이 가능한 분들은 무주택자이면서 9억 이하의 주택을 매수하시는 분들은 대출이 가능합니다.
다만, LTV를 적용하는 비율이 조정대상지역의 경우와 투기과열지구 사이에 달라집니다.
LTV 적용방법
-9억 이하 주택은 50% 만 대출가능합니다.
-9억 초과 주택은 30% 만 대출이 가능합니다.
DTI 적용기준
-50% 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
투기과열지구 대출규제
LTV 적용방법
-9억 이하 주택은 40% 만 대출가능합니다.
-9억 초과 15억 미만 주택은 20% 만 대출이 가능합니다.
-15억 이상 주택은 대출이 안됩니다.
DTI 적용 기준
-40% 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
사업자 대출
새롭게 추가된 규제사항
사업자의 업종이 부동산 매매업, 임대업이 아닌 일반 사업자들께서 사업장 등의 목적으로 기존에 많이 대출받아서 구매하셨던 주택을 구매하실때에 대출이 안됩니다.
조정대상지역 대출규제
개인대출규제 내용과 동일한 제재가 적용됩니다.
-LTV 적용방법
-9억 이하 주택은 50% 만 대출이 가능합니다.
-9억 초과 주택은 30% 만 대출이 가능합니다.
DTI 적용기준
-50% 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
투기과열지구 대출규제
-개인 투기과열지구 대출규제와 동일합니다.
LTV 적용방법
-9억 이하 주택은 40% 만 대출가능합니다.
-9억 초과 15억 미만 주택은 20% 만 대출이 가능합니다.
-15억 이상 주택은 대출이 안됩니다.
DTI 적용 기준
-40% 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
-한가지 추가된 규제사항은 아래와 같습니다
:개인 부동산매매사업자, 임대사업자는 9억초과 초고가주택 매입시에 대출이 안됩니다.
LTV 적용방법
-9억 이하 주택은 40% 만 대출가능합니다.
-9억 초과 15억 미만 주택은 20% 만 대출이 가능합니다.
-15억 이상 주택은 대출이 안됩니다.
DTI 적용 기준
-40% 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.
6.17부동산대책 대안투자방법
저의 개인적인 판단으로는 개인과 사업자 대출 규제 내용만 살펴 보았을때에도 대안투자가 가능해 보입니다. 틈새투자라고 할 수 있겠지요. 지극히 개인적으로 생각한 내용이오니 틀렸을 수도 있습니다. 투자는 각자의 판단에 따라서 정확하게 법률과 판례와 시행규칙을 직접 확인해보시고 변호사,세무사,법무사,공인중계사분들과 전문적인 상담을 통해서 진행하시기 바랍니다.
조정대상지역, 투기과열지구내의 상가투자, 지식산업센터투자 시에는 대출규제가 적용되지 않는 것 같습니다.
개인 부동산 매매업자, 부동산임대업자의 경우에는 조정대상지역과 투기과열지구내에서 9억이하의 주택은 대출이 가능해 보입니다.
-대출한도는 위에 설명드린바와 같이 아래 요건을 만족하는 경우에 제한된 범위내에서만 대출이 가능합니다.
:조정대상지역
9억미만: 50%, 9억초과: 30%, DTI : 50% 이하 충족해야함:투기과열지구
9억미만: 40%, 9억초과~15억이하:20%, 15억초과: 대출안됨, DTI: 40% 이하 충족해야함
내용이 너무 길어져서 조정대상지역, 투기과열지구내에서 양도세 중과세, 재건축 규제, 분양권전매에 대한 내용은 다음 블로그글에서 다시 정리하도록 하겠습니다.